Pas de bulle immobilière en Suisse

Bien que la Banque nationale suisse ait à nouveau émis un avis de prudence quant à une surchauffe du marché immobilier, les experts concluent que les investisseurs ne courent aucun risque. Ils ne s'attendent pas à une bulle immobilière.

Dans son rapport sur la stabilité financière du mois de juin 2010, la Banque nationale suisse (BNS) met en garde contre les possibles dérives sur le marché immobilier suisse des propriétés par étages et des maisons individuelles. La BNS a toutefois signalé que son avis repose sur un premier sondage effectué auprès des banques concernant l'octroi d'hypothèques à des particuliers. L'immobilier de rendement n'en fait pas partie. Les investisseurs se sont néanmoins posé la question de savoir si la situation sur le marché institutionnel représentait un danger et menaçait par conséquent leurs investissements immobiliers.

Pas d'indice pour une bulle des prix

De nombreuses études l'ont confirmé cet automne. Ainsi, une nouvelle étude de Fahrländer Partner réalisée en collaboration avec BAK Basel Economics confirme que rien ne laisse présager une bulle des prix sur le marché suisse de l'immobilier. Les auteurs ne constatent même pas d'excès spéculatif dans les régions où les prix ont particulièrement grimpé comme à Zurich, dans l'arc lémanique ou à Bâle. Un renivellement des prix vers le bas est toutefois inévitable sur de tels sites. En raison de la faiblesse des taux d'intérêt, les auteurs partent du principe que les prix resteront stables et grimperont même encore durant les mois à venir. La tendance devrait se préciser tout particulièrement dans le haut du segment immobilier.

La société de conseil Wüest & Partner arrive à des conclusions similaires dans son «Immo-Monitoring» en indiquant que les prix pour la propriété immobilière poursuivent leur ascension. Malgré l'augmentation parfois massive des prix et de taux d'intérêt extrêmement faibles, aucune bulle hypothécaire n'est en train de se former en Suisse, les hausses de prix étant limitées géographiquement. Il ne peut donc être question de surchauffe.

Rendement stable des produits immobiliers suisses

Selon les estimations de l'UBS, la prime de risque pour l'ensemble du marché suisse se trouve à un niveau moyen sur le long terme. L'UBS estime par conséquent que les rendements initiaux des immobiliers sur le marché institutionnel ne connaîtront pas d'importants changements même si les taux d'intérêt devaient grimper. Les rendements en capital ou les rendements totaux attendus des produits immobiliers suisses seront donc à peine affectés.

Pour le marché institutionnel, l'UBS voit plusieurs raisons qui parlent en faveur d'un marché immobilier stable en Suisse. Ainsi, la croissance du volume hypothécaire dans le domaine commercial s'est développé nettement plus lentement au cours des dix dernières années que le produit intérieur brut. La croissance de la valeur d'immobiliers détenus par des investisseurs professionnels augmente à long terme à peu près au même niveau que l'inflation. En outre, la chute des rendements des obligations de la Confédération à 10 ans n'a quasiment pas influencé les rendements initiaux des estimations immobilières au cours des dernières années (voir graphique).

Graphique: Rendement immobilier initial et rendement d'obligations de la Confédération à 10 ans (%)

Source: IPD (Investment Property Databank), UBS Investment Bank